オフィスの探し方
会社設立には、登記するための住所が必要になります。
個人事業主であれば、自宅をオフィスにするということもあるようですが、
法人化するのであれば、それは出来るだけ避けたいものです。
プライベートと仕事の境界がなくなると、なかなか仕事ができなかったり、
取引先と商談する場合や、信用面でも、オフィスは別に借りた方が良い
でしょう。
ですが起業当時は、いろいろと出費が重なりますので、なるべく経費を
おさえたいものです。
相場として、法人の場合は敷金礼金合わせて10ヶ月から12ヶ月ぐらい
が相場です。
2年というところもありますね。
200万の家賃のオフィスを借りる場合、それだけで200万の資金が手元から
なくたってしまうことになります。
あまり資金のない方には、これは厳しいものです。
出来るだけ投資を下げて、尚且つ出来るだけきれいなオフィスを探すには
どうすれば良いのでしょうか。
まずは築年数をみる！
確かに駅前徒歩5分程度なら利便性もよく、快適でしょうが、それ相応の
値段がします。
いきなりコストは掛けれないのが殆どだと思います。
多少、古くとも探しようによっては良い物件を探した方が良いでしょう。
築年数が古い物件のポイントはどんなところなのでしょうか。
築年数が古いと敬遠しがちになりますが、ある程度築年数が経っていても
清潔で古さをあまり感じさせない物件もあります。
ポイントとしては、ビルを管理する管理会社が、清掃などの衛生面や入居者
からの声を吸い上げるなど、オフィスの環境面をしっかりとサポートしてくれて
いれば、清潔で古さを感じさせない物件を長い期間保てます。
また、日当たりのよさ、つまり、明かさも大きな要因になります。
室内が暗いとあまり良い感じがしませんし、場合によっては照明の増設など
も必要となり金額的にもコスト高になってします。
日当たりも物件探しでは大事なポイントです。
そのほかには、どんな会社が入っているのかも重要なポイントになります。
個人事業主が多いのか、しっかりとした法人企業や名前の通った会社なのかも
チェックしましょう。
結構有名な企業などが入っているようですと、取引先が受ける印象が変わること
もあります。
用途から考える！
次に用途の面を見てみると、活動の拠点として、広さよりも利便性が大切を
重視するのか、逆に来客が多いような職種ならばある程度の快適さや広さ
を必要とします。
値段以外にも、住所（場所）や大きさ、設備といったハード部分も検討の視野
にいれましょう。
その他として、通常のテナント契約ほど金額や手間がかからない方法として、
レンタル契約やリース契約といった形態も出てきています。
ただ業務形態によってはそぐわない場合もあるので、しっかりとチェックする
必要があります。
・レンタルオフィスのメリット
①初期投資を必要とせず、毎月低コストでオフィスを借りることができる
②登記住所として使用することができる
③自社専用の電話番号が持てる
④自社宛のFAX受信をしてもらえる
⑤秘書代行やコピー機が完備されているなどいろいろなサービスがある。
（ただ、コピーや秘書代行などは、オプションが多くその都度、お金が発生するこ
とがありますので、費用が割高になります）
また、最近では登記に必要なフォーマットを無料で使用できたり、起業家同士の
情報交換もできるなど、メリットはあります。
・レンタルオフィスのポイント
①最寄り駅、管轄の役所からの距離など立地条件
②オフィスの雰囲気
オフィス環境や、客層をみるとことは大事です。
④価格
やはり価格もです。
いろいろとオプションをつけて、最終的に普通に借りるより高くなることが
ありますので気をつけましょう！！
・SOHO物件のメリット
SOHOとは、Small Office / Home Office workers の略で、企業と自分の
オフィスを情報ネットワークなどでつなぐことによって業務を行う勤務形態を
表しています。
仕事上は、企業や組織に属している形になりますが、オフィス形態としては、
独立開業に近いでしょう。
もとは郊外にある自宅と都心にある会社を結んで仕事をすることから来ている
ので、SOHOは「自宅をオフィスにしている」という形態からはじまっているよう
です。
SOHOからのステップアップの理由はさまざまあると思いますが、現状のオフィス
のどの部分を変えていきたいのかという目的をはっきりさせる必要があります。
例えば、「自宅ともども広い場所を探したい」「事務所だけを自宅近くに移したい」
「もう少し交通の便が良い場所に移りたい」など、思いはさまざまなはず。
こうした希望、問題点をはっきりさせることで、オフィス探しのポイントがはっきりと
見えてくるはずです。
忙しく仕事をする傍ら、移転に関してじっくりと考える時間を設けてプランを
練ってください。
・バーチャルオフィスについて
オフィスを借りずに、最低限の費用で瞬時にビジネスを始められるスマートな
システム、それがバーチャルオフィスです。
契約単位も短く設定され、最短1ヶ月契約で、延長義務・保証金無しというのが
ほとんどです。
場所だけ、必要な場合や信用を得るための住所借りというのが一般的ですので、
個人事業主や地方の方が利用するケースが多いようです。
費用としては、大体8千円～1万2千円ぐらいが相場だと思います。
とりあえず、いろいろと物件を見ることが大事です。
「ここにオフィスを構えたら、どのように仕事ができるか」というシミュレーションを
して、具体的にイメージできる物件に決めるのが一番良いかもしれません。
【一般用語】
●賃料
表示賃料はあくまでもオーナーの希望賃料ですから交渉の余地がある場合が
ほとんどです。
保証金などその他の条件とあわせ、仲介業者を介して常識の範囲内で交渉
してみてください。
●契約面積
１ 契約面積は、一般的には「壁芯計算」で示されているのですが、実際は
壁の内側を使用するわけですから小さくなります。
２ 契約面積は借りる部屋の「専用面積のみ」の場合と、廊下やトイレを含む
「共有部分を含む」場合があります。
ゆえにいくつかの物件を比較検討する場合は「専用面積」を基準にしてください。
●期間
通常、賃貸借の期間は２年です。
１ 期間満了日の３ヶ月から６ヶ月までに貸主・借主が解約の意思表示を
しないときは契約は同内容で更新されるのが一般的です。
２ 定期借家契約の場合は 設定された期間の満了と同時に賃貸借契約
も終了します。
●敷金・保証金
退去時までオーナーに預託する金銭とされるのが一般的で、償却（解約引き）、
返還時期などその内容を十分に理解しておくことが必要です。
●共益費
管理費のこと。同規模のビルと比較検討しましょう。冷暖房空調費は、共益費
に含まれる場合と別途付加使用料が必要な場合があります。
また、深夜残業による追加料金が必要な場合もあります。
●付加使用量
専用室内での電気・ガス・水道の光熱費等のことです。
残業時・深夜残業時の使用料が割増しとなる契約内容もあります。
また照明・電球など、室内照明の取替え費等は、一般的に借主負担です。
●設備
電気容量や配線、空調、換気などの設備が、使用予定のもに必要充分なもので
あるかどうか確認する必要があります。
●原状回復
契約終了には、借主物件を「原状回復」する義務があります。
壁の塗り直しや、床タイルの張替えなどは一般的に借主負担となります。
あらかじめ「原状とはどういう状態をいうのか」ということについて取り決めを
しておけば、オーナーとの認識の違いが起きません。
